Vom Boom zur Stagnation? Warum Hohen Neuendorf über Bevölkerungsschwund spricht
Hohen Neuendorf galt über viele Jahre als klassische Wachstumsstadt im Berliner Umland. Neue Wohngebiete entstanden, Familien zogen aus Berlin ins Grüne und die Einwohnerzahl stieg kontinuierlich. Umso mehr lässt eine Formulierung der Stadt aktuell aufhorchen: Für das Stadtgespräch am 9. November hatte Bürgermeister Steffen Apelt neben den knappen kommunalen Kassen auch einen „drohenden Bevölkerungsschwund“ als Schwerpunkt angekündigt. Schrumpft also ausgerechnet eine der gefragten Wohnlagen im Berliner Speckgürtel? Ein Blick auf die Zahlen zeigt: Ganz so einfach ist es nicht. Aber Hohen Neuendorf steht tatsächlich an einem demografischen Wendepunkt.
Kein Absturz – sondern ein demografischer Wendepunkt
Hohen Neuendorf ist in den vergangenen Jahrzehnten stark gewachsen. Die aktuellen Zahlen sprechen jedoch eher für eine künftig stabile Einwohnerzahl als für eine Fortsetzung dieses Booms. Gleichzeitig verändern sich Altersstruktur, Haushaltsgrößen und damit auch die Anforderungen an Wohnraum.
Aus jahrzehntelangem Wachstum wird plötzlich eine Seitwärtsbewegung
Die Ausgangslage ist bemerkenswert. Laut der aktuellen Wirtschaftspotenzialanalyse der Stadt ist Hohen Neuendorf innerhalb von 15 Jahren um rund 13,5 Prozent auf etwa 27.100 Einwohner gewachsen und gehörte damit zu den besonders dynamisch wachsenden Vergleichskommunen. Doch zuletzt hat sich das Bild verändert. Die Analyse beschreibt für 2023 erstmals keine Fortsetzung des bisherigen Wachstums, sondern eine stagnierende Entwicklung. Gleichzeitig bleibt der Zuzug von Familien stark, während insbesondere bei den 18- bis 24-Jährigen ein deutlich negatives Wanderungssaldo festgestellt wird. Viele junge Erwachsene verlassen Hohen Neuendorf nach dem Schulabschluss.
Auch die Altersstruktur verändert sich. Rund ein Viertel der Einwohner gehörte 2023 bereits zur Gruppe der Seniorinnen und Senioren. Gleichzeitig lag die Geburtenrate bei nur 5,5 Geburten je 1.000 Einwohner, während die Sterberate 15,2 je 1.000 Einwohner erreichte. Dass die Einwohnerzahl bislang trotzdem relativ stabil bleibt, hängt wesentlich mit Zuzügen zusammen.
Der auffällige Bevölkerungsknick 2023 hat allerdings noch eine zweite Ursache
Wer nur eine Einwohnerkurve betrachtet, könnte tatsächlich meinen, Hohen Neuendorf habe 2023 innerhalb eines Jahres mehrere hundert Einwohner verloren. Der Haushaltsbericht der Stadt liefert hierzu allerdings eine wichtige Erklärung: Ein Teil dieses sichtbaren Einbruchs ist statistischer Natur. Durch den Zensus 2022 wurde die amtliche Einwohnerzahl für Hohen Neuendorf um 420 Personen beziehungsweise rund 1,55 Prozent nach unten korrigiert. Genau diese Korrektur erzeugt nach Angaben der Stadt den auffälligen Knick in der Darstellung für 2023.
Die Zahlen danach sprechen deshalb nicht für einen plötzlichen massenhaften Wegzug. Der Haushaltsbericht weist für 2023 26.719 Einwohner, für 2024 bereits wieder 27.352 und für Mitte 2025 27.244 Einwohner aus. Auf ihrer aktuellen Statistikseite nennt die Stadt zum Jahresende 2025 27.235 Einwohner. Die Größenordnung bleibt also vergleichsweise stabil.
Wichtig beim Blick auf 2023
Der auffällige Rückgang in der Statistik ist nicht vollständig auf Wegzüge zurückzuführen. Durch den Zensus wurde die amtliche Einwohnerzahl Hohen Neuendorfs um rund 420 Personen beziehungsweise 1,55 Prozent nach unten korrigiert. Bereits 2024 lag die ausgewiesene Einwohnerzahl wieder über 27.000.
Und was passiert bis 2040?
Hier wird es besonders interessant. Die aktuelle kleinräumige Bevölkerungsvorausschätzung des Landes Brandenburg arbeitet nicht mit einer einzigen vermeintlich sicheren Zukunft, sondern mit unterschiedlichen Szenarien. In der mittleren Variante verändert sich Hohen Neuendorf praktisch überhaupt nicht: Aus 26.719 Einwohnern im Ausgangsjahr 2023 werden rechnerisch 26.795 im Jahr 2030 und 26.717 im Jahr 2040. Das entspricht über den gesamten Zeitraum einer Veränderung von praktisch null Prozent.
Die Spannweite zeigt allerdings, warum Kommunen das Thema trotzdem ernst nehmen. In der unteren Variante sinkt die Zahl bis 2040 auf rund 24.489 Einwohner, in der oberen Variante steigt sie auf rund 28.940. Eine Bevölkerungsvorausschätzung ist deshalb keine Vorhersage, sondern zeigt, welche Entwicklungen unter unterschiedlichen Annahmen zu Geburten, Sterbefällen und Wanderungen entstehen könnten.
Der wahrscheinlich interessantere Trend ist deshalb nicht die reine Einwohnerzahl, sondern die Frage, wer künftig in Hohen Neuendorf lebt.
Weniger junge Erwachsene, mehr ältere Menschen – und andere Wohnungen
Eine stabile Einwohnerzahl bedeutet nämlich nicht automatisch einen unveränderten Wohnungsmarkt. Schon heute bestehen nach der Wirtschaftspotenzialanalyse rund 31 Prozent der Haushalte aus Singles. Gleichzeitig steigt der Anteil älterer Menschen, während viele junge Erwachsene die Stadt für Ausbildung oder Studium verlassen. Familien ziehen dagegen weiterhin vergleichsweise stark zu.
Damit verändern sich die Anforderungen an Wohnraum. Ein älteres Ehepaar benötigt möglicherweise irgendwann kein großes Einfamilienhaus mehr, möchte aber trotzdem in Hohen Neuendorf bleiben. Singles und junge Paare suchen andere Grundrisse als Familien mit zwei Kindern. Barrierearme Wohnungen, kleinere Einheiten und zentrale Standorte mit kurzen Wegen können dadurch an Bedeutung gewinnen, obwohl die Gesamtzahl der Einwohner kaum wächst.
Genau deshalb ist es kein Widerspruch, dass Hohen Neuendorf gleichzeitig über stagnierende Bevölkerungszahlen spricht und neue Wohnungen baut.
Warum entstehen dann am Wildbergplatz und an der Oranienburger Straße neue Wohnungen?
Am Wildbergplatz entstehen derzeit 85 neue Mietwohnungen sowie zusätzliche Gewerbeflächen. Rund um die ehemalige Himmelspagode beschäftigt sich die Stadt gleichzeitig mit einem rund 25,4 Hektar großen Entwicklungsgebiet, auf dem langfristig ein neues Quartier mit unterschiedlichen Wohnformen, Dienstleistungen und Grünflächen entstehen könnte.
Das zeigt sehr gut, warum Stadtentwicklung nicht nur anhand einer einzigen Einwohnerzahl geplant werden kann. Selbst bei stabiler Bevölkerung können neue Wohnungen benötigt werden, wenn sich Haushaltsgrößen, Altersstruktur und Wohnwünsche verändern. Gleichzeitig sind die verfügbaren Flächen in Hohen Neuendorf begrenzt – auch das nennt die aktuelle Wirtschaftspotenzialanalyse als einen Faktor, der das starke Wachstum der vergangenen Jahrzehnte künftig begrenzen dürfte.
Hohen Neuendorf und Oranienburg entwickeln sich unterschiedlich
Auch der Blick über die Stadtgrenze ist aufschlussreich. Für den Landkreis Oberhavel insgesamt geht die mittlere Vorausberechnung bis 2040 weiterhin von einem Bevölkerungsplus von rund 3,2 Prozent aus. Für Hohen Neuendorf liegt die Veränderung bei praktisch null Prozent. Für Oranienburg dagegen wird in derselben Berechnung ein Anstieg von 48.844 Einwohnern im Jahr 2023 auf rund 54.081 Einwohner im Jahr 2040 angenommen – ein Plus von etwa 10,7 Prozent.
Die oft verwendete Vorstellung vom einheitlich wachsenden oder schrumpfenden „Berliner Speckgürtel“ greift deshalb zu kurz. Selbst unmittelbar benachbarte Kommunen können sich aufgrund von Flächenreserven, Neubauprojekten, Infrastruktur, Altersstruktur und Wanderungsbewegungen sehr unterschiedlich entwickeln. Gerade für Eigentümer lohnt es sich deshalb, lokale Entwicklungen tatsächlich lokal zu betrachten.
Bedeutet stagnierende Bevölkerung fallende Immobilienpreise?
So einfach lässt sich diese Rechnung ebenfalls nicht aufstellen. Eine stagnierende Einwohnerzahl bedeutet nicht automatisch sinkende Nachfrage und schon gar nicht automatisch sinkende Immobilienwerte. Entscheidend bleiben unter anderem die konkrete Lage, Verkehrsanbindung, Gebäudetyp, Zustand, Energieeffizienz, Grundstücksgröße und die Frage, welche Zielgruppe eine Immobilie anspricht.
Für Einfamilienhäuser bleibt beispielsweise interessant, dass Hohen Neuendorf weiterhin einen starken Familienzuzug verzeichnet. Bei Mietwohnungen könnten dagegen kleinere und altersgerechte Wohnungen stärker gefragt werden. Und neue Quartiere wie der Wildbergplatz verändern zusätzlich das vorhandene Angebot. Solche Veränderungen beobachten wir bei unserer Arbeit in Hohen Neuendorf, Birkenwerder, Oranienburg und dem übrigen Oberhavel deshalb wesentlich genauer als eine einzelne Schlagzeile über steigende oder sinkende Einwohnerzahlen.
Warum die Einwohnerzahl auch für die Stadt selbst wichtig ist
Demografie betrifft außerdem nicht nur Wohnungsangebote und Immobilien. Einwohnerzahlen beeinflussen die Planung von Kitas, Schulen, Verkehr, öffentlicher Infrastruktur und altersgerechten Angeboten. Sie spielen zudem bei unterschiedlichen finanzpolitischen Berechnungen eine Rolle. Der Haushaltsbericht der Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass amtliche Einwohnerzahlen unter anderem eine Grundlage für kommunale Ausgleichszahlungen und Fördermittel darstellen. Damit wird verständlich, warum die Themen Bevölkerungsentwicklung und kommunale Finanzen beim Stadtgespräch gemeinsam genannt wurden.
Unser Fazit: Hohen Neuendorf schrumpft nicht plötzlich – aber eine Ära könnte zu Ende gehen
Die Zahlen geben derzeit keinen Anlass für die einfache Schlagzeile, dass Hohen Neuendorf plötzlich schrumpft. Vielmehr scheint sich das jahrzehntelange starke Wachstum abzuschwächen. Die mittlere Prognose des Landes sieht bis 2040 eine nahezu unveränderte Einwohnerzahl. Gleichzeitig wird die Bevölkerung älter, junge Erwachsene verlassen nach der Schule häufiger die Stadt und die Anforderungen an Wohnraum verändern sich.
Für Hohen Neuendorf könnte damit eine neue Phase beginnen: Nicht mehr möglichst schnell wachsen, sondern den vorhandenen Wohn- und Lebensraum an eine sich verändernde Bevölkerung anpassen. Gerade deshalb sind Projekte wie der Wildbergplatz, die weitere Entwicklung rund um die Oranienburger Straße und die Frage nach unterschiedlichen Wohnformen so spannend.
Für Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Aussagen über den Immobilienmarkt sollten nicht aus einer einzelnen Bevölkerungszahl abgeleitet werden. Wer verkaufen, vermieten oder langfristig planen möchte, sollte die konkrete Immobilie und ihre zukünftige Zielgruppe betrachten.
Was bedeutet die Entwicklung für Ihre Immobilie?
Bevölkerungszahlen allein bestimmen keinen Immobilienwert. Lage, Zustand, Grundstück, Energieeffizienz und die zukünftige Zielgruppe spielen mindestens genauso wichtige Rollen. Wenn Sie Ihre Immobilie in Hohen Neuendorf realistisch einordnen möchten, schauen wir sie uns gerne gemeinsam mit Ihnen an.
