Himmelspagode Hohen Neuendorf: Was entsteht rund um die Oranienburger Straße?
Die Himmelspagode an der Oranienburger Straße gehört zu den bekanntesten Gebäuden in Hohen Neuendorf. Viele Menschen aus Birkenwerder, Hohen Neuendorf und der Umgebung verbinden den Standort seit Jahren mit dem markanten chinesischen Bauwerk direkt an der B96. Doch inzwischen geht es längst nicht mehr nur um die Zukunft der Pagode selbst. Die Stadt beschäftigt sich mit der Entwicklung eines insgesamt rund 25,4 Hektar großen Gebietes beiderseits der Oranienburger Straße.
Die Flächen liegen nördlich des Berliner Außenrings und schließen unmittelbar an das bestehende Zentrum von Hohen Neuendorf an. Nach den aktuellen Planungen sollen hier zusammenhängende urbane Wohnquartiere entstehen. Neben neuem Wohnraum sind Grün- und Freiflächen, Freizeitangebote, kleinere Geschäfte und Nahversorgung vorgesehen. Mit der aktuellen Änderung des Flächennutzungsplans werden zunächst die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die spätere Aufstellung entsprechender Bebauungspläne vorbereitet.
Von der Himmelspagode zum neuen Stadtquartier
Die Diskussion über die Entwicklung des Gebietes ist nicht neu. Bereits seit 2016 beschäftigt sich Hohen Neuendorf intensiver mit den weitgehend unbebauten beziehungsweise untergenutzten Flächen nördlich der Bahn. In den vergangenen Jahren entstanden verschiedene Untersuchungen und städtebauliche Modelle. 2023 und 2024 wurden im Rahmen eines Werkstattverfahrens vier externe Planungsteams damit beauftragt, unterschiedliche Ideen für ein neues Quartier zu entwickeln. Aus verschiedenen Elementen dieser Entwürfe entstand anschließend eine gemeinsame städtebauliche Ideensammlung.
Eine besondere Rolle spielt dabei natürlich die Himmelspagode. Das Grundstück wurde 2022 an die Immobiliengruppe Project Immobilien verkauft, die dort Wohnungsbau plante. Bereits 2023 geriet das Unternehmen jedoch in die Insolvenz, wodurch auch die weitere Entwicklung des Areals zunächst wieder offen war. 2025 wurde die Himmelspagode schließlich an die KW-Development GmbH verkauft.
Das ehemalige Restaurant ist inzwischen geschlossen. In den aktuellen Planungsunterlagen der Stadt wird das Gebäude als leerstehend beschrieben und perspektivisch von einem Rückbau ausgegangen. Damit könnte an dieser Stelle langfristig tatsächlich ein völlig neues Stück Hohen Neuendorf entstehen.
25,4 Hektar mitten zwischen Birkenwerder und Hohen Neuendorf
Die Dimension des Projektes wird erst beim Blick auf die Karte deutlich. Der aktuelle Änderungsbereich umfasst rund 25,4 Hektar. Im Westen reicht er bis zur Birkenwerderstraße, im Nordwesten bis an die Summter Straße, im Nordosten bis an die Grundstücke südlich der Straße Am Spargelfeld. Im Süden und Osten bilden die Bahntrassen wesentliche Grenzen des Gebietes. Die Oranienburger Straße verläuft mitten hindurch.
Damit handelt es sich nicht um irgendeine neue Wohnsiedlung am Ortsrand. Die Fläche liegt zwischen bestehenden Wohngebieten und dem heutigen Stadtzentrum mit Rathaus, Schulen, Sportangeboten, Einkaufsmöglichkeiten und guter Anbindung nach Berlin. Der S-Bahnhof Hohen Neuendorf liegt nach Angaben der Stadt etwa 900 Meter entfernt. Genau diese innerstädtische Lage ist einer der Gründe, weshalb die Fläche seit Jahren als wichtiges Entwicklungspotenzial betrachtet wird.
Was soll auf dem Gelände entstehen?
Im Mittelpunkt der Planung steht zusätzlicher Wohnraum. Die bisherigen Planungsüberlegungen sehen einen wesentlichen Anteil an Geschoss- und Mietwohnungen sowie ergänzend Reihen- und Doppelhäuser vor. Die Stadt begründet den Bedarf unter anderem mit der demografischen Entwicklung: Der Anteil älterer Menschen nimmt zu, gleichzeitig wächst die Zahl der Singlehaushalte. Dadurch steigt insbesondere die Nachfrage nach unterschiedlichen und bezahlbaren Mietwohnungen.
Ein neues Quartier soll aber nicht ausschließlich aus Wohngebäuden bestehen. Entlang der Oranienburger Straße sollen auch kleinere Geschäfte, Dienstleistungen und Nahversorgungsangebote Platz finden. Hinzu kommen öffentliche Räume, Grün- und Freiflächen sowie Möglichkeiten für Spiel, Sport und Freizeit. Ziel ist damit nicht nur zusätzliche Bebauung, sondern die Entwicklung eines zusammenhängenden Stadtquartiers, das Wohnen und Alltag miteinander verbindet.
In der aktuellen öffentlichen Diskussion ist bereits von mehr als 500 möglichen Wohnungen die Rede. Die MAZ berichtete Mitte September 2026 über Größenordnungen von bis zu 567 Wohnungen. Wichtig ist allerdings: Eine endgültige und verbindliche Wohnungszahl lässt sich aus dem derzeitigen Flächennutzungsplan noch nicht ableiten. Die konkreten Festsetzungen entstehen erst in den nachfolgenden Bebauungsplanverfahren.
Was bedeutet die Entwicklung für Hohen Neuendorf?
Für die Stadt eröffnet die Fläche die Möglichkeit, innerhalb des bestehenden Siedlungsraums zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, statt ausschließlich neue Flächen am Ortsrand zu entwickeln. Gerade die Mischung aus Geschosswohnungen, Mietwohnraum und unterschiedlichen Wohnformen könnte dabei helfen, Angebote für verschiedene Lebensphasen zu schaffen – für junge Menschen und Familien ebenso wie für kleinere Haushalte und ältere Einwohner. Die Stadt selbst nennt insbesondere die zunehmende Zahl älterer Menschen und Singlehaushalte als einen Grund für die wachsende Nachfrage nach Mietwohnraum.
Für den Standort Hohen Neuendorf könnte die Entwicklung außerdem bedeuten, dass sich das bestehende Zentrum stärker nach Norden erweitert. Wohnungen, Nahversorgung, Dienstleistungen sowie öffentliche Grün- und Aufenthaltsflächen können dazu beitragen, bislang teilweise wenig genutzte Flächen stärker mit dem bestehenden Stadtgefüge zu verbinden. Gleichzeitig müssen bei einer Entwicklung dieser Größenordnung natürlich Themen wie Verkehr, Lärmschutz, Erschließung und der Umgang mit vorhandenen Grün-, Garten- und Waldflächen berücksichtigt werden. Genau deshalb liegen beziehungsweise entstehen für das Verfahren unter anderem Verkehrs-, Schall- und Umweltuntersuchungen.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ist eine solche Entwicklung ebenfalls interessant. Neue Quartiere verändern langfristig das Wohnungsangebot, die Infrastruktur und häufig auch die Wahrnehmung angrenzender Wohnlagen. Ob und in welchem Umfang sich daraus Veränderungen bei Nachfrage oder Immobilienwerten ergeben, hängt jedoch von der späteren konkreten Bebauung, der Qualität des Quartiers und der Entwicklung der Infrastruktur ab.
Wie geht es jetzt weiter?
Noch ist das neue Quartier keine beschlossene Bauplanung, die kurzfristig umgesetzt wird. Mit der Änderung des Flächennutzungsplans schafft Hohen Neuendorf zunächst die planerische Grundlage für die anschließenden Bebauungsplanverfahren. Die Stadtverordnetenversammlung hat den Vorentwurf am 27. August 2026 gebilligt. Vom 29. September bis einschließlich 29. Oktober 2026 werden die Unterlagen öffentlich ausgelegt. Bürgerinnen und Bürger können sie online beziehungsweise im Rathaus einsehen und Stellungnahmen abgeben.
Bis aus den heutigen Planungen tatsächlich neue Wohngebäude, Straßen, Grünflächen und Geschäfte werden, sind deshalb noch weitere Planungsschritte notwendig. Fest steht aber bereits: Die Flächen rund um die Himmelspagode gehören aktuell zu den interessantesten größeren Entwicklungsgebieten in Hohen Neuendorf. Für uns als regional tätiges Immobilienunternehmen ist deshalb besonders spannend zu beobachten, wie sich dieses Gebiet in den kommenden Jahren weiterentwickelt und welchen Einfluss das neue Quartier auf den Immobilienstandort Hohen Neuendorf haben wird.
