Was steckt eigentlich hinter einem Immobilienexposé? Die Arbeit, die keiner sieht
Ein Immobilienexposé ist für Kaufinteressenten häufig der erste ausführliche Kontakt mit einer Immobilie. Es zeigt Fotos, Grundrisse, Flächen, Ausstattungsmerkmale und wirtschaftliche Eckdaten und soll einen möglichst verständlichen Überblick über das Objekt vermitteln. Was im fertigen Exposé selbstverständlich wirkt, muss zuvor jedoch häufig aus unterschiedlichen Quellen zusammengetragen, geprüft und aufbereitet werden.
Das zeigt sich aktuell bei einem Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten in Hohen Neuendorf, das wir für eine Eigentümerin vermarkten. Das Gebäude ist uns bereits aus der laufenden Hausverwaltung bekannt. Trotzdem fehlten wichtige Objektunterlagen, die für eine professionelle Vorbereitung des Verkaufs benötigt wurden. Bevor also Fotos ausgewählt, Beschreibungstexte geschrieben oder das Objekt veröffentlicht werden konnten, mussten zunächst die Grundlagen geschaffen werden.
Eine gute Vermarktung beginnt mit den Informationen
Gerade bei Bestandsimmobilien beginnt die Erstellung eines Exposés nicht mit der Kamera, sondern mit einer möglichst vollständigen Bestandsaufnahme. Welche Flächen gehören zu den einzelnen Einheiten? Welche Modernisierungen wurden vorgenommen? Welche Unterlagen sind vorhanden? Welche Angaben lassen sich nachvollziehen und wo bestehen noch offene Fragen?
Bei einem Mehrfamilienhaus kommen zusätzlich die bestehenden Mietverhältnisse und die wirtschaftlichen Daten hinzu. Für potenzielle Käufer und Kapitalanleger sind neben Lage und Zustand unter anderem die Wohnflächen, Mietverhältnisse, Mieterträge sowie weitere Kennzahlen von Bedeutung. Diese Informationen müssen nachvollziehbar zusammengeführt werden, damit Interessenten die Immobilie realistisch einordnen können.
Durch unsere Tätigkeit als Hausverwaltung kannten wir das Objekt, seine Einheiten und viele praktische Abläufe bereits. Für einen Verkauf werden jedoch teilweise andere und detailliertere Informationen benötigt als im täglichen Verwaltungsbetrieb. Die vorhandene Objektkenntnis ist deshalb eine gute Grundlage, ersetzt aber nicht die sorgfältige Verkaufsvorbereitung.
Wenn wichtige Objektunterlagen fehlen
Bei älteren Bestandsimmobilien ist es keineswegs ungewöhnlich, dass Unterlagen über die Jahre verloren gegangen sind oder Eigentümern nicht vollständig vorliegen. Für eine seriöse Immobilienvermarktung sollten fehlende Informationen jedoch nicht einfach durch Vermutungen ersetzt werden.
Bei unserem Objekt in Hohen Neuendorf lagen der Eigentümerin wichtige ursprüngliche Objektunterlagen nicht mehr vor. Ein Teil unserer Vorbereitung führte deshalb zur Bauakteneinsicht nach Oranienburg. Dort konnten vorhandene Bauunterlagen eingesehen und die für das Objekt relevanten Informationen festgehalten werden.
Anschließend wurden diese Angaben mit den vorhandenen Unterlagen sowie den Informationen abgeglichen, die uns bereits aus der Hausverwaltung bekannt waren. Auf diese Weise lässt sich Schritt für Schritt eine belastbarere Grundlage für die weitere Vermarktung schaffen.
Der spätere Interessent sieht diesen Arbeitsschritt im fertigen Immobilienexposé kaum noch. Dort erscheinen schließlich nur die aufbereiteten Informationen. Für deren Qualität ist die Recherche im Vorfeld jedoch entscheidend.
Aus unterschiedlichen Quellen entsteht ein Gesamtbild
Ein professionelles Immobilienexposé entsteht selten aus einer einzigen Unterlage. Gerade bei einem größeren Bestandsobjekt müssen zahlreiche Informationen zusammengeführt werden. Bei unserem Mehrfamilienhaus gehören dazu unter anderem Daten aus der laufenden Hausverwaltung, vorhandene Objektunterlagen, Erkenntnisse aus der Bauakteneinsicht sowie die wirtschaftlichen Informationen aus den bestehenden Mietverhältnissen.
Im nächsten Schritt werden diese Daten strukturiert und für Interessenten verständlich aufbereitet. Dazu gehören beispielsweise:
- Objekt- und Gebäudedaten
- Wohn- und Nutzflächen
- vorhandene Grundrisse und Bauunterlagen
- Informationen zu Modernisierungen und zum Gebäudezustand
- Mietverhältnisse und Mieterträge
- wirtschaftliche Kennzahlen
- Besonderheiten des Grundstücks und der Gebäude
- weitere für den Verkauf relevante Unterlagen
Gerade bei einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus mit neun Wohneinheiten stehen dabei andere Informationen im Vordergrund als beispielsweise beim Verkauf eines selbst genutzten Einfamilienhauses. Für Kapitalanleger sind insbesondere nachvollziehbare Mietdaten und wirtschaftliche Kennzahlen wichtig. Gleichzeitig müssen auch die baulichen und technischen Eigenschaften des Objekts verständlich dargestellt werden.
Erst auf dieser Grundlage entsteht das Exposé
Sind die wesentlichen Informationen zusammengetragen und geprüft, beginnt die eigentliche Gestaltung des Immobilienexposés. Fotos werden ausgewählt und aufbereitet, Beschreibungstexte erstellt, Grundrisse und Dokumente zusammengestellt und die wichtigsten Objekt- und Wirtschaftsdaten übersichtlich dargestellt.
Dabei geht es nicht darum, möglichst viele Informationen in ein Dokument zu packen. Ein gutes Exposé sollte einem Interessenten vielmehr ermöglichen, sich schnell einen fundierten Eindruck von der Immobilie zu verschaffen. Wesentliche Eigenschaften müssen verständlich dargestellt werden, während gleichzeitig genug Informationen vorhanden sein sollten, um das Objekt realistisch beurteilen zu können.
Besonders bei Anlageimmobilien ist diese Struktur wichtig. Ein potenzieller Käufer betrachtet ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus nicht nur hinsichtlich Architektur, Lage und Zustand, sondern auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Entsprechend müssen die Informationen so aufbereitet sein, dass sowohl das Gebäude als auch die bestehende Vermietung nachvollziehbar werden.
Wenn Hausverwaltung und Immobilienverkauf ineinandergreifen
Bei diesem Objekt zeigt sich auch, wie sinnvoll sich Hausverwaltung und Immobilienvermittlung ergänzen können. Als bestehende Hausverwaltung beginnen wir bei einem Verkaufsauftrag nicht bei null. Wir kennen das Gebäude, die Einheiten, viele technische und organisatorische Abläufe sowie die bestehenden Mietverhältnisse bereits.
Das ersetzt weder die Prüfung der Verkaufsunterlagen noch die Vorbereitung des Exposés. Es erleichtert jedoch die Einordnung vorhandener Informationen und hilft dabei, offene Punkte frühzeitig zu erkennen. Für die Eigentümerin bedeutet dies gleichzeitig, dass sie das Objekt nicht zunächst einem neuen Dienstleister vollständig erklären und sämtliche Informationen noch einmal zusammentragen muss.
Gerade bei langfristig betreuten Immobilien kann die Verbindung aus Verwaltung, Objektkenntnis und anschließender Vermarktung deshalb einen deutlichen praktischen Vorteil bieten.
Was Hausverwaltung und Immobilienverkauf miteinander zu tun haben
Wenn eine Immobilie schließlich veröffentlicht wird, sieht ein Interessent zunächst das Ergebnis dieser Vorbereitung: ein Titelbild, Fotos, Grundrisse, Beschreibungstexte sowie die wesentlichen Objekt- und Wirtschaftsdaten.
Bis zu diesem Punkt wurden jedoch bereits zahlreiche Informationen zusammengetragen, fehlende Unterlagen recherchiert, vorhandene Angaben miteinander abgeglichen, Mietdaten strukturiert und Kennzahlen aufbereitet. Aus diesen einzelnen Bausteinen entsteht schließlich ein Exposé, das die Immobilie möglichst vollständig und nachvollziehbar darstellen soll.
Genau darin liegt für uns ein wesentlicher Teil professioneller Immobilienvermarktung. Ein gutes Exposé soll nicht nur optisch überzeugen. Entscheidend ist, dass das Objekt zuvor sorgfältig erfasst und verstanden wurde und die für einen Käufer relevanten Informationen strukturiert aufbereitet werden.
Fehlende Unterlagen müssen einen Verkauf nicht verhindern
Nicht bei jedem Immobilienverkauf liegt zu Beginn ein vollständiger Ordner mit Grundrissen, Flächenberechnungen, Bauunterlagen und weiteren Dokumenten vor. Besonders bei älteren Immobilien muss deshalb häufig zunächst geprüft werden, welche Unterlagen vorhanden sind und welche Informationen noch beschafft werden sollten.
Hortus Haus unterstützt Eigentümer in Hohen Neuendorf, Birkenwerder, Oranienburg und dem übrigen Oberhavel sowohl bei dieser Vorbereitung als auch bei der anschließenden Vermarktung. Gemeinsam prüfen wir, welche Grundlagen bereits vorhanden sind, wo noch Informationen fehlen und welche nächsten Schritte für das jeweilige Objekt sinnvoll sind.
Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie?
Gerne schauen wir gemeinsam mit Ihnen, welche Unterlagen und Informationen für Ihre Immobilie bereits vorhanden sind und was für eine professionelle Vermarktung noch benötigt wird. Von der Aufbereitung der Objektunterlagen über die Erstellung des Exposés bis zur eigentlichen Vermarktung begleiten wir den Verkaufsprozess persönlich und mit regionaler Marktkenntnis.
Persönlich. Regional. Mit Blick fürs Detail.
